外国人在赞比亚能不能拥有土地：《土地法》例外条款、99年租约、地契办理流程与费用

赞比亚全部土地归属总统，非公民原则上不得拥有土地，但投资者、永久居民等有例外。本文讲清两类土地、99年租约、地契办理流程、8%财产转让税等费用及常见骗局。

在赞比亚干久了，不少中资企业和个人想“买块地”：建仓库、盖宿舍、搞农场，或在卢萨卡买套房。答案并不是简单的“能”或“不能”：赞比亚法律原则上不允许非公民持有土地，但列了一串例外；而且无论谁拿地，拿到的都不是永久产权，而是最长 99 年的国家租约。本文按《土地法》（Lands Act，第 184 章）的条文，讲清外国人拿地的合法路径、两类土地的区别、地契（Certificate of Title）的办理流程和主要费用，以及最常见的纠纷和骗局。本文不构成法律意见，实际交易请委托赞比亚执业律师办理。

一、先弄清基本盘：没有永久产权，只有租约

《土地法》第 3 条第 1 款规定，赞比亚全部土地“绝对归属于总统”，由总统代表国家持有。赞比亚早已废除永久产权（freehold），个人和企业持有的都是有期限的租赁权益。

土地分两大类：

国有土地（State land）：主要在城市和已开发地区，由土地部下的土地专员（Commissioner of Lands）代表总统出让，期限一般最长 99 年，到期且遵守租约条件的可以续期，续期同样不超过 99 年（第 10 条）。
习惯土地（Customary land）：由传统酋长管理，占全国土地的绝大部分。据 Mondaq 刊发的律所比较指南，约 93% 的土地属于习惯土地。习惯土地可以申请转为租赁地，期限同样不超过 99 年（第 8 条）。

所以“买地”在赞比亚的准确含义，是受让一份剩余年限若干年的国家租约。

二、外国人能不能拿地：原则不行，但有例外

《土地法》第 3 条第 3 款规定，非赞比亚公民不得被出让土地，除非符合以下情形之一（据该法条文及 Knight Frank、Mondaq 的整理）：

赞比亚永久居民；
依据投资促进法律取得资格的投资者（即持有投资许可的投资者）；
取得总统亲笔书面同意的；
依《公司法》注册、且非赞比亚人持股低于 25% 的公司；非赞比亚成员低于 25% 的合作社；
租期不超过 5 年的租约、转租或租赁协议；
法定机构、经批准的非营利机构、商业银行，以及继承、野生动物特许权等其他情形。

对中资企业和个人来说，现实的路径主要是三条：

以投资者身份拿地：中资独资或控股公司通常不符合“外资低于 25%”的条件，主要依靠投资许可这一例外。投资许可的门槛和办理方式以赞比亚发展署（ZDA）最新规定为准。
永久居民：长期在赞生活、已获永久居留的个人可以用这一身份。
短期租赁：5 年及以下的租约不受限制，这是大多数人租房、租厂房的法律基础。

进驻多功能经济区的企业，通常向园区开发方租用土地，条件以园区约定为准。

需要特别提醒的是“代持”：找赞比亚人或本地人控股的公司挂名拿地，绕开 25% 的限制，在法律上风险很大。一旦与挂名方闹翻，地契上登记的是谁，土地就是谁的，追索非常困难。

三、习惯土地：酋长点头只是第一步

在城郊和农村拿地，经常碰到的是习惯土地。按《土地法》，总统出让习惯土地前须征询当地酋长和地方政府意见，位于野生动物管理区的还要征询国家公园与野生动物部门（第 3 条第 4 款）；习惯土地转为租赁地，须经酋长和地方议会批准，并有标明准确范围的地块图（第 8 条第 2 款）。

实践中的坑在于：只拿到一张酋长签字的同意书就付钱盖房，没有完成转换和登记，社区对边界有异议或酋长更替后不认账，都可能引发纠纷。

四、两条拿证路径与流程

路径 A：向政府申请国有土地

据 WikiProcedure 整理的流程（2025 年 5 月更新），大致是：

向所在市或区议会（Council）提交土地申请；
议会土地委员会面谈、筛选，经议会全体会议通过；
议会致函土地专员推荐，土地部内部审核后批准或驳回；
批准的，发出缴费通知（invitation to treat），缴费后出具要约函（letter of offer）；
提交测绘图或草图，土地部准备租约；
双方签署租约后，申请人到场领取地契。

路径 B：购买已有地契的土地

据 Mondaq 刊发的律所指南（2023 年），二手交易一般 3 到 5 个月：签买卖合同并付定金（通常 10%，交卖方律师托管）；向土地专员申请转让同意（约一周）；向赞比亚税务局（ZRA）申请财产转让税评估（约两周）并缴税；签署转让契据、付清尾款；把文件提交土地部登记，过户约需两周到一个月。买方律师可在登记处申请登记警告（caveat），防止交易期间卖方另行处置。

赞比亚《土地与契据登记法》规定，应登记的文件未登记即无效，因此地契过户到自己名下才算完成，只有合同和收据是不够的。

五、主要费用

项目	标准	说明
财产转让税（PTT）	8%	2025 年 1 月 1 日起由 5% 上调；按成交价与 ZRA 评估市值孰高计征，由谁承担要在合同中写明
登记费	约为成交价的 1%	Mondaq 指南称上限 1.5 万克瓦查，以土地部最新收费为准
律师费	按律所收费	另计增值税
地租（ground rent）	每年缴纳	按地块用途和面积定
物业税（rates）	每年缴纳	由地方议会按用途、面积、建筑等核定

土地部已要求与土地相关的款项一律以电子方式缴纳，旧系统 ZILMIS 已被新的赞比亚综合土地管理系统（ZILAS）取代。凡是要求把钱转到个人账户或交现金“加急”的，都要警惕。

六、常见纠纷和骗局

卖方不是权利人：拿着别人的地契复印件、或已经抵押出去的地契来卖。据 Zambia Monitor 2024 年 11 月报道，卢萨卡警方调查一宗房产交易，买方分两笔付了 85 万克瓦查，过户始终没有办成，后来才发现房子已用类似方式卖给了别人（目前为指控）。警方借此提醒公众付款前先核实产权。
“一地多卖”和非法划地：城郊地块被私自划分出售，买家只拿到一张收据。
只有酋长同意书或代持协议：前者权益不稳固，后者挂名人反悔就难以收回。

基本的防范动作：

付款前在土地部做正式查册（依《土地与契据登记法》第 23 条出具官方查册证明），核对登记人、抵押、分割和登记警告情况；
核对卖方身份证件与地契登记人一致，公司卖方要核对公司登记和董事授权；
款项通过律师托管账户支付，不付现金；
签约后尽快由律师申请登记警告。

土地交易金额大、周期长，规则也可能随立法调整。本文信息截至 2026 年 5 月，具体以《土地法》现行文本、土地部和 ZRA 最新规定为准；交易前请咨询在赞比亚执业的律师。